東區沒落
不只是租金問題

2012 年

開店0 家

關店0 家

東區沒落
不只是租金問題

今年年初,營業超過 40 年的東區老字號餐聽「永福樓」歇業,業者對外表示是租金不堪負荷所致,為「東區沒落」的說法再上添一筆。近一兩年,「國際名店出走」、「東區老店歇業」的新聞多次躍上媒體版面。東區名店的熄燈是個案還是東區真的在走下坡?READr 從數據走進東區,看看東區到底怎麼了?

店主:「整條街越來越暗」

臺北「東區」在 1990 年代開始成為購物精華區,也是「時尚」、「潮流」、「精品」的同義詞。但近年來,隨著街上的招租的板變多,在精華地段開店的英國潮牌 Superdry、快時尚平價品牌 SPAO 和 Forever21 、藥妝店日藥本舖、美妝店莎莎……等知名品牌一間一間離開,「倒店潮」、「高租金」、「沒落」等詞彙成為東區的新印象。

根據臺北市商業處的劃分,「東區」商圈範圍是由復興南路、敦化南路、仁愛路、市民大道所圍住的區域,包含忠孝東路四段、延吉街、大安路在內。實際走訪,主路上的大店舖撤出後,沒有新店舖進駐,取而代之的是深鎖的鐵門,或是在沒有裝潢的空間內設立的短期特賣會會場。

「這裡是重災區!」當地光武里里長韓修和直指忠孝東路沿線、頂好名店城、敦化南路 190 巷、忠孝東路 101 巷的店舖的關店潮最為慘重:路長不到 300 公尺的敦化南路 190 巷就有 7 家店歇業,更短的忠孝東路 101 巷上更是連著好幾間店面鐵門深鎖,形成一塊塊像補丁般灰撲撲的風景。

「現在空屋的現象,我覺得是種連鎖反應。」重災區中一位不願具名的店主表示,雖然商店開開關關,不一定馬上有新的店銜接,出現空屋很正常,「但 2017 年開始有不對勁的感覺,附近的店因為租不出去,開始轉型成夾娃娃機店。」

這位店主提到身為老闆的顧慮,「當你想要投入這條街,看到整條街愈來愈暗,看著周遭鄰居的生意(不好),是會考慮一下的。」

在 2013 年從師大夜市搬來東區開店的 C 女士,販售從韓國批貨的服飾和美妝,她的小店在一整排歇業的店舖中特別顯眼。生意清淡的下午,她指著對街大門深鎖的一整排店家説:「有些已經空了 3、4 年。」

C 女士提到從前,路上的流動客很多,生意其實還算不錯。但隨著歇業的店舖不再有新店進駐,2016 年開始,人潮明顯變少。

從店主、里長的說法可以看出「東區某些區域的狀況不太好」,但東區整體的「災情」如何?

READr 從經濟部的商業登記資料當中看出,東區確實如「重災區」店主所感覺到的:「越來越暗」。截至 2019 年 2 月,東區做過商業登記變更的地址上,575 個地址是有開店的, 753 個地址的店是歇業狀態。東區商圈範圍內,登記的營業地址為空店的數量明顯比臺北市其他商圈來得高。

租金降,店還是租不出去

東區的店舖租賃變化資料,印證了店主們的感受。比起其他商圈,東區的待租店面數量不但持續上漲,待租時間也變長了。

根據新成立的房仲品牌「屋比房屋」彙整目前市場待租待售資料發現,近 3 年來,東區有上百間待租店面,數量還在持續上升中,且這 3 年的待租店數就增加了 53%,是臺北市所有商圈中增幅最大的。

而東區店面「找到主人」的時間也愈來愈長,「以前一個禮拜沒租掉就不得了,現在要半年,這是多麽惡劣、危險的狀況。」擁有 20 多年房仲經驗的屋比房屋總經理葉國華表示。

「2004 到 2013 這幾年,東區是一位難求的,租客都要排隊。為了要搶,還半夜去看房。」葉國華憶起,當時一間 10 坪出頭的店面,一個月租金從 20 萬台幣漲到 50 萬台幣都還是炙手可熱。

戴政源在東區商圈長大,家族兩代在大安路夜市賣鹹酥雞,目睹東區 20 年來的發展,他感嘆:「以前這裡的店面一空,馬上有人排隊進來,你(生意)做不做得起來,三個月見真章,我們叫『武場』。」

「現在生意是一年比一年差。」實際感受到東區沒落的他提到,去年到今年是最慘的,營業額掉了五成。

租金壓力逼走店主?

究竟是什麼原因導致東區沒落?「租金太高」幾乎已經成為既定輿論,除了老牌江浙菜館永福樓,火鍋店「大初 SHABU SHABU」也在 Facebook 上預告因為租金問題要結束營業。

曾經在大安路夜市經營複合式餐飲店的老闆阿興,在接受採訪時直言:「房租真的太貴了!」

阿興的店在 2017 年開業,2018 年初就決定結束營業。他的店大約 5 坪,一個月店租 7 萬 5 千元,他和其他兩名家庭成員共同經營,一整個月都沒有休假、沒發薪水給自己,「拚命賣,也只是剛好打平而已。」

而賣鹹酥雞的戴政源也提到,他的攤位大約 5 坪,一個月店租要 6 萬台幣,每月要至少賣 30 萬才能賺錢,在人潮不如以往的情況下,租金對戴政源造成的壓力越來越大。

只是,從數據來看,東區商圈的租金在過去 3 年間正在下跌,去年到今年更是降了 9.3%。比起臺北市其他熱門的商圈,降幅是最大的。

里長韓修和指出,租金下調可能與「二房東退場、大房東回流」有關。在東區景氣正旺時,有一些「集團化」的二房東循著商機進入東區,大規模地向大房東租下店面再轉租。但隨著東區的景氣變化,租金也不再那麼「硬」了,韓修和舉光武里為例,「有一排店面去年收掉後,6 個月租不出去,後來二房東受不了撤場,大房東又回來降價租。」

經營服飾店的 C 女士就是和大房東簽的約,租金漲幅一直維持在合理水平,「我覺得(東區的)房東不可能再漲價,尤其是這 3 年。能夠租出去,他(房東)就要偷笑了。」C 女士說。

「我們這邊很多大房東都回流了。」韓修和補充。他也強調目前東區的生存危機不是房東樂見,里長就在房東、店主之間扮演溝通橋樑,畢竟,店面能租得出去最重要。

雖然從屋比房屋提供的數據看出,東區的租金是全臺北市商圈近 3 年來降幅最大的,但實地採訪,仍能看見不同店家因個別因素而活在「高租金」的壓力之下。

「房東很壞,租金都任人喊。看到你生意好,就漲價!」戴政源直言,這一帶的房子多是一年簽一次約,附近一間搬走的飲料店就是因為不堪漲租而搬走。

離開東區的阿興提到,當初就是試圖跟二房東談價,看能不能降低租金,阿興知道二房東向大房東承租的價格大概是 3 萬 5,因此他認為應該有降價空間。他希望以 4、5 萬元的價格承租,遭到二房東以「划不來」為由拒絕。

臺北市政府的「商圈振興計畫」提到,東區的房租近年雖然略為調降,但由於店面坪數面積較大,租金總價仍偏高,是一般業者較難踏入的高門檻。已經入場的東區店主,仍感受到原本起租價就高的租金所帶來的壓力,阿興收掉東區的攤位後,在木柵另覓新址,40 幾坪的店,月租只要 2 萬多,他說:「沒來東區開店不知道房租這麼硬,一開之後嚇一跳,打死不會再來了!」。

除了轉租問題,資深房仲葉國華提到,許多東區房地產由少數大家族持有,第二代、第三代大房東可能已經移居海外,房東人不在當地,對於市場的敏感度不高,加上家族產權錯綜複雜,因此租金要漲要降,都需要很長的溝通時程。

葉國華認為,影響租金的因素眾說紛紜,這是商圈頹敗的必經過程,不管是大房東還是二房東,市場一但沒落,無利可圖的人就走了,「有錢大家賺的時候都沒有問題,市場不好的時候大家才互相抱怨、交相指責。」他認為東區的房東和商家應該共同合作,才能解決問題。

「人潮減少」比租金更有殺傷力

無論是誰把持了東區的租金,店主們面臨的共同挑戰,還有愈來愈少的人潮。

C 女士提到,過往東區人氣旺時,再貴的店還是能賺錢,高房租不是問題,但現在人少了,利潤少了,原本可負擔的房租就成了負荷。

戴政源也同意人潮流失是問題的核心,房租、房東雖然也會影響經營,「但是只要今天人潮夠,哪怕你房租再多,一個月房租 20 萬我有本事還是可以做!」

其實根據臺北市商業處統計,2018 年臺北市公司行號的銷售額比起前一年提升了近 6%,雖然金額成長仍需考慮物價漲幅、及過去為黑數的店家被輔導納入體系,但整體的商業活動並沒有明顯衰退的跡象,只是人們轉換了消費的方式和地點。

近年來網路購物的興起對實體店面造成巨大挑戰。根據經濟部統計,電子購物的營業額,6 年來成長了 536 億,年平均成長率 7.4%,零售業年成長率卻只有 1.9%。

若以商業登記抓出東區店家的輪廓,大致是以餐飲業及服飾業為主,佔了整體的近四成。再細看店家的歇業、開業統計,餐飲店家雖然關得快,但每年都有不少新的開業店家填補進來。而服飾業的歇業店舖數連年上升,新開業店家數卻愈來愈少。

葉國華分析,現在主要的消費型態,不是在電商網購,就是在百貨城型態的購物場所進行體驗式消費,「街邊店的消費人潮已經完全被稀釋掉了。以街邊店為主的商圈,蕭條的情況會越來越嚴重。」

街邊店沒落,加上人潮被其他商圈瓜分,更讓東區商業活動雪上加霜。

人潮錢潮都還在,但流向何方?

另一個影響人潮的因素,則是商圈轉移。臺北市的「商圈振興計畫」中以捷運出站人數來分析人潮的流動,2013 年後,忠孝復興、忠孝敦化出站人數呈下降趨勢;而西區的臺北車站、西門、中山站,東邊的信義商圈周邊市政府站、臺北 101 站等站點穩定上升,顯見人潮向西區及信義計畫區移動的趨勢。

根據臺北捷運公司統計,2014 至 2018 年間,捷運流量增加 2465 萬人,成長近一成。若以商圈劃分,在信義區商圈、西門町商圈、中山站南西商圈旅運量持續增長的壓縮下,東區商圈所在的忠孝復興站、忠孝敦化站人潮減少, 5 年來共減少 465 萬人。

不是第一次:東西區風水輪流轉

1911 年,全臺第一家電影院「芳乃亭」在西門町開幕。戰後,西門町延續日治時期的繁華氣息,歌廳、舞廳、戲院林立,1961 年中華商場落成,西門町與城中區、臺北車站構成全臺北、也是全臺灣最熱鬧的商業娛樂中心。

西區蓬勃發展,也帶來過度擁擠的問題,為了紓緩交通、開闢城郊,忠孝東路三段、四段在 1970 年代陸續完工,東區的開發隨之開始。

1980 年代起,臺北的發展重心東移,東區統領百貨、忠孝東路四段的 SOGO 百貨陸續開幕。1990 年代的東區取代西區,成為臺北最時尚最繁華的商圈,盛極一時的西門町中華商場因設備老舊、來客稀少,在 1992 年被拆除。

東區發展的同時,臺北市政府也著手開發信義區。信義計畫區在 1986 年完成土地重劃作業,之後陸續進行公私部門建築開發。以「臺北曼哈頓」為目標的信義區,在 1997 年起,陸續興建了百貨和影城,還有 2005 年落成的臺北 101 大樓,以及確立商業化、國際化的世貿展覽中心、世貿辦公大樓、國際會議中心、統一企業大樓等大型建設。

2013 至 2018 年間,結合辦公大樓與商場的微風松高、微風信義、微風南山陸續落成,「精緻」、「名店」、「高級」的信義區商圈特色被進一步強化。信義區林立的高檔百貨,帶走了過往到東區尋找「高級感、精品感」的逛街人潮。

沉寂一時的西門町,在 1999 年底捷運開通後,迎來復甦曙光。政府與商家聯手重新打造商圈,翻新老舊電影院、規劃出行人徒步區,興建旅館、舉辦活動等等。

隨著觀光客來台人數上升,西門町強勢回歸,成為觀光客、年輕人聚集的熱點。2015 年開始,柯文哲市府團隊力推「西區門戶計畫」,從交通建設、古蹟修復、舉辦活動等多管齊下,活化「老城區」。臺北燈節自 2017 年開始移師至西門町舉辦,活動期間為西門、北門商圈帶來大量人潮。

而東區身處潮流前線 30 年,和當年的西門町一樣,面臨轉型的節點。

里長韓修和認為,淘汰老店、迎接新店,正是重要的轉型過程,「這邊撤出的餐飲業幾乎都是在地的、大型的、沒有轉型成功的店家。店內設備比較老舊沒有更新,吸引不到客人來。(東區)會慢慢走向精緻、高端的餐廳。」

「我們其實一直在停留二、三十年前的樣子。」賣鹹酥雞的戴政源也反省東區老化的問題,「(東區)没有更好、没有往前走,我覺得陣痛期都有,怎麼去規劃,怎麼去改變,當然是透過政府。只要能賺錢,只要有人潮,我相信東區的商家都願意配合。」

店家的冀望落到了政府身上。

西門町成功翻轉,東區可能嗎?

「以前人潮好的時候,大家顧自己賺錢,別人怎樣我不管,現在不一樣了。」戴政源與東區的 50 多個房東、店家、企業,在韓修和的統籌下,成立「忠孝復興頂好商圈發展協會」。希望透過自救會和政府的輔導,如舉辦大型活動、改善老舊街道的照明、規劃人車分道等方式,吸引人潮回流。

臺北市政府則在今年 4 月初,啟動府級的「忠孝東區振興計畫」 ,整合相關單位,就環境硬體面及行銷軟體面等進行改善及輔導。

西門町就是一個起死回生的例子。西門徒步區街區發展促進會理事長劉家鑫提到,約莫 12 年前,西門町武昌街有幾間店開始歇業,他擔心會引起連鎖反應,「我就趕快跟房東說要快點降價,要不然一直關,(整條街)暗掉了,到時候沒有人要租。」

劉家鑫自信地說,「西門町食衣住行育樂樣樣不缺,你可以想像成是一個露天的 mall (購物中心)。」整治成徒步區的街道、電影院、特色平價旅店多、常舉辦大型活動,都是吸引人潮的原因。

這些「改造」,同樣出現在在臺北市政府對東區商圈的振興計畫中。包括徒步區規劃、多元招商、舉辦大型活動,市長柯文哲甚至承諾將在東區「無預算上限」地改善鄰里交通改善。

面對東區存亡轉型關頭,店主們對於如何生存也有獨特的作法。

東區店主的求生之道

「老實說,這個時候沒有人敢進來開店,但我們評估過不會虧。」今年 5 月,賴冠宇位在東區延吉街的咖啡館開幕,他在懸掛完店外的促銷橫幅後,進到新裝潢好的店裡接受採訪。

「景氣再好都會有人虧錢,景氣再差都有人賺到錢,只是看你有沒有把客戶的需求滿足而已。」賴冠宇說。在餐飲業打滾近十年,這是他開的第一家店。

他觀察過東區,除了賣鬆餅甜點的咖啡廳外,還沒有以精品咖啡為主打的咖啡館。而在這條巷子裡,雖然有酒吧,但他引進了這條街上還沒有人賣的啤酒品牌。他賣的氣泡飲、手搖飲料也和主路上的連鎖手搖飲料店做出區隔。

大約 8 坪的咖啡店位於髮廊的角落,一個月租金大約 7 萬。髮廊業者想利用原本放髮品的展示空間經營服務業,就以 8 折的租金找來賴冠宇開店。賴冠宇也樂於利用這間專做藝人、網紅的髮廊帶來的明星效應,讓髮廊客人在網路上幫他宣傳。

戴政源在兩年前接手主導鹹酥雞店後,改良攤位的外觀和生產模式,「全都是比照餐廳的規格,給客人乾淨、明亮的第一印象。」

經營服飾業的 C 女士則堅持做出自己的特色,與顧客成為 Facebook 好友,用一對一的互動留住死忠客人,「要是我不夠認識你,也不知道怎麼推薦適合你的衣服。」

C 女士也提到,當她聽到「東區沒落」的說法,其實覺得很心痛。她說:「我們希望好好做生意,不希望這邊被外界講得這麼慘。我不會怪這條路上怎麼倒了這麼多店,反而希望大家都能撐得住,不會因為別人撐不住,就覺得好高興,別人終於倒了。」

冬天來了,春天還會遠嗎?

屋比房屋的葉國華以 20 多年房仲經驗認定,東區應該很難在短期內復興,「在舊有的模式行不通、新的特色尚未建立起來的狀況下,應該會沉寂個五到十年。」但里長韓修和卻抱持樂觀態度,預測東區若積極轉型,一年就可以開始復甦。

「現在東區已經到谷底,不會更慘了。」韓修和表示,他們對新的東區商圈定位是「人文品味商圈」,在東區不同區段主打精緻餐飲、異國料理、服飾精品、並邀請新創公司進駐辦公。他認為東區的精神是「巷弄文化」,因此目前暫不考慮引進新的大型百貨公司與信義區百貨強碰。客群鎖定中產階級,要與年輕人的西門町、高端精品的信義區做出區隔。

東區能否借鏡西門町「重生」的案例,在沒落寒冬中尋找到通往春天的路?還有賴政府、在地的商家與房東共同努力。

2019. 06 READr

文字/劉子維攝影/李昭妟

資料整理/劉子維、簡信昌

設計/Weiwei Hsu工程/HY Tan